سفته‌بازی در بازار کلنگی‌ها
تاریخ انتشار: ۲ آذر ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۶۴۵۹۷۰۵
در سال‌های اخیر یک اتفاق قابل تامل در بازار مسکن ایران رخ داده است. این اتفاق، رشد شدید سهم املاک کلنگی از معاملات مسکن است.
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، شهریور سال ۱۴۰۰ رستم قاسمی، وزیر پیشنهادی وزارت راهوشهرسازی در جریان بررسی صلاحیت وزرا؛ زمانی که پشت تریبون مجلس قرار گفت، گفت: «۱۰ دستور را نوشته‌ام که در اولین روز از حضورم در وزارت نفت آن‌ها را در دستور کار قرار می‌دهم.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
کاهش ۲۲ درصدی ساختوساز
در کنار آمارهای تسهیلات بانکی، وضعیت ساختوساز در کشور نیز بسیار قابل تامل است. درحالی‌که وزارت راهوشهرسازی چندین بار اعلام کرده ساخت یک‌میلیون و ۵۹۲ هزار و ۸۲۴ واحد مسکونی آغاز شده، اما با گذشت یکسال از عمر دولت و البته تا انتهای بهار ۱۴۰۱، روند ساخت‌وساز‌ها چندان تعریفی نداشته است به‌طوری‌که براساس آمارهای مرکز آمار ایران، در بهار سال‌جاری واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری کشور تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد بوده که نسبت به بهار ۱۴۰۰ کاهش ۱۲.۷ درصدی و نسبت به زمستان ۱۴۰۰ کاهش ۲۱.۸ درصدی را نشان می‌دهد. همچنین بررسی وضعیت فصلی ساختوساز در ۳۸ فصل اخیر یعنی از زمستان ۱۳۹۱ که آمارهای فصلی ساختوساز در دسترس است نشان می‌دهد گرچه از برخی فصول سال‌های ۹۴ تا ۹۶ بیشتر است، اما میزان ساختوساز بهار ۱۴۰۱ در کنار پاییز ۱۴۰۰ که هر دوی آن‌ها در دوره رستم قاسمی بوده، کمترین مقدار ساختوساز فصلی از پاییز ۱۳۹۸ تاکنون است. اما بخش پرغصه ماجرای ساخت ۱ تا ۱.۵ میلیون مسکن در سال اول دولت سیزدهم این است که در سه فصل اخیر (پاییز ۱۴۰۰ + زمستان ۱۴۰۰ و بهار ۱۴۰۱) درمجموع برای ساخت ۲۸۸ هزار و ۴۴۳ واحد مسکونی پروانه صادر شده است. این تعداد درحالی است که برای مثال در سه فصل زمستان ۱۳۹۱، بهار ۱۳۹۲ و تابستان ۱۳۹۲ که مسکن مهر درحال ساخت بوده، تعداد واحدهای مسکونی درج شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری کشور ۶۳۶ هزار و ۱۳۸ واحد یا به‌عبارتی ۲.۲ برابر سه فصل اخیر دوره رستم قاسمی بوده است.
سقوط ۷۰ درصدی تسهیلات مسکن!
براساس هدف‌گذاری دولت و طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، در سال اول اجرای نهضت ملی مسکن حداقل باید ۲۰ درصد از تسهیلات بانکی که کمتر از ۳۶۰ هزار میلیارد تومان نباشد، به بخش مسکن تخصیص یابد. اخیرا بانک مرکزی ایران رقم کل تسهیلات اعطایی (به همه بخش‌های اقتصادی) در ۶ ماهه نخست ۱۴۰۱ را بدون اشاره به مقدار تخصیص به هر بخش، رقم ۱۹۵۴ هزار میلیارد تومان اعلام کرده است. پرداخت نزدیک به ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات در نظام بانکی درحالی است که تسهیلات پرداختی نظام بانکی به طرح نهضت ملی مسکن براساس آمارهای وزارت راهوشهرسازی حدود ۱۸ هزار میلیارد تومان بوده است. گفته می‌شود تقریبا تمام آن توسط بانک مسکن پرداخت شده و عملکرد سایر بانک‌ها در این زمینه نزدیک به صفر بوده است. رقم ۱۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی به بخش مسکن معادل تنها یک درصد از کل تسهیلات اعطایی به بخش‌های اقتصادی در ۶ ماهه نخست امسال است، همچنین این رقم نسبت به ۶ ماهه نخست سال قبل کاهش ۷۱ درصدی داشته است. مهم‌تر از آن اینکه گرچه دولت و قانون جهش تولید مسکن سهم بخش مسکن از تسهیلات اعطایی را ۲۰ درصد از کل تسهیلات تعیین کرده‌اند، اما امسال سهم بخش مسکن نزدیک به یک درصد بوده است. این درحالی است که در ۶ ماهه نخست سال ۱۴۰۰ سهم بخش مسکن از تسهیلات نظام بانکی بیش از ۵ درصد، در ۶ ماهه سال ۹۹ حدود ۵.۷ درصد، در سال ۹۸ حدود ۷.۴ درصد، در ۹۷ حدود ۸.۵ درصد، در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۵ به ترتیب ۷.۴ و ۹.۷ درصد، در سال‌های ۹۴ و ۹۳ حدود ۱۰.۵ و ۱۲.۴ درصد و در سال‌های ۹۲ و ۹۱ نیز به ترتیب ۱۳.۶ و ۱۲.۸ درصد بوده است.
شکست رستم از ۷ خوان صدور پروانه
یکی از مسائل حوزه ساختوساز که حالا چندین سال است به بحران تبدیل شده، موضوع صدور پروانه است. براساس اظهارات سازندگان و انبوه‌سازان، درحالی‌که مسئولان مدیریت شهری کشور (شهرداران و شورای شهر) از ابتدای شروع طرح نهضت ملی مسکن وعده کاهش زمان صدور پروانه به یک الی ۲ ماه را می‌دهند، اما براساس اظهارات انبوه‌سازان و بخش خصوصی، زمان صدور پروانه ساختمانی در شهر‌های مختلف بین ۸ تا ۱۰ ماه و حتی به بیش از یکسال نیز می‌رسد. فرشید پورحاجت، عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان در گفت‌وگوی اخیر خود با انتقاد از بی‌توجهی مسئولان وزارت راهوشهرسازی و مدیریت شهری کشور، می‌گوید: «در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن و ساختوساز به دلیل تاخیر بیش از حد روند ساختوساز (طولانی شدن مراحل صدور پروانه و مجوز‌های ساخت) پرمخاطره و پرریسک شده است. این تاخیر زمانی در شرایط تورمی منجر به افزایش قیمت مصالح، افزایش هزینه‌های ساخت و افزایش زمان بازگشت سرمایه می‌شود. همه این اتفاقات باعث می‌شود بخش خصوصی تمایلی برای سرمایه‌گذاری در این حوزه نداشته باشد.» این فعال بخش خصوصی در ادامه می‌گوید: «به‌رغم همه ادعا‌ها در‌خصوص تسهیل فضای کسبوکار، صدور مجوز‌های ساختوساز و پروانه‌های ساختمانی بسیار دشوار، زمان‌بر و منجر به تخلف و هزینه‌زا است. بخش خصوصی در این بروکراسی خسته کننده چطور می‌تواند تمایلی برای ساختوساز داشته باشد، درحالی‌که برای دریافت پروانه ساختمانی و سایر مجوزها یکسال تا ۱۵ ماه و بیشتر باید زمان بگذارد؛ لذا اگر دولت و مجلس به فکر بخش مسکن هستند، فکری به حال این فضای ناامیدکننده و خسته‌کننده کنند. پس اولین درخواست بخش خصوصی برای بهبود ساختوساز، تسهیل فضای صدور مجوز‌های ساختمانی است.»
معضل املاک قولنامه‌ای
«۸۰ درصد از دعاوی ملکی مربوط به املاک قولنامه‌ای است. ۲۵ درصد جرایم بررسی‌شده در دادگاه‌های کشور مربوط به املاک قولنامه‌ای است.» این‌ها تنها بخشی از اظهارات مسئولان قضایی کشور است. اما مساله ما این نیست، مساله مهم این است که یکی دیگر از موانع تسهیل فضای تولید در بخش مسکن، معضل قدیمی حجم بالای املاک قولنامه‌ای است. برای مثال، آنطور که رئیس شورای اسلامی استان البرز می‌گوید، در این استان حدود ۴۰ درصد املاک قولنامه‌ای است. برآورد‌ها نشان می‌دهد این عدد در سایر استان‌ها نیز مصداق دارد. کارشناسان می‌گویند حجم بالای املاک قولنامه‌ای باعث شده مالکان این املاک امکان ساختوساز را از دست بدهند. چراکه ساختوساز املاک قولنامه‌ای به این دلیل که درنهایت منجر به صدور سند رسمی نمی‌شود، افراد را از دریافت تسهیلات بانکی و سایر مزایای دولتی محروم می‌کند. درنهایت اگر هم ساخت‌وسازی انجام شود و صدور پروانه برای این املاک انجام شود، بازهم به دلیل تمایل کم خریداران، بازگشت سرمایه برای سرمایه‌گذاران بسیار با تاخیر و مشکل صورت خواهد گرفت. پیگیری‌های خبرنگار ما نشان می‌دهد برای دریافت سند رسمی املاک قولنامه‌ای بین ۱۰ ماه تا یکسال زمان لازم است. بروکراسی فسادزا، پرهزینه و خسته‌کننده نیز مانع مراجعه و پیگیری بسیاری از افراد برای دریافت اسناد رسمی املاک قولنامه‌ای می‌شود.
۱۱۰۰ برابر شدن قیمت زمین در ۳۰ سال
یکی از مواردی که مستقیم و غیرمستقیم در هزینه‌های خانوار اثر می‌گذارد، قیمت زمین است. زمین سهم ۴۵ تا ۶۵ درصدی (در شهر‌های کوچک و کلانشهرها) را در هزینه تمام شده مسکن دارد. محدودیت‌های توسعه شهری و عدم‌افزایش محدوده کالبدی شهر‌ها در کنار تصرف ذخایر زمین‌شهری توسط نهاد‌های دولتی و حاکمیتی و سهولت ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار زمین و حکمفرما بودن سوداگری و همچنین زمین‌خواری، باعث شده سهم زمین در قیمت نهایی مسکن بالا رفته و همین عامل در کنار تورم عمومی، به‌عنوان یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در شهر‌های ایران است. رشد شدید و قیمت بالای زمین در ایران موجب کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت و ساز مسکن، عدم‌توجیه‌اقتصادی سرمایه‌گذاری مولد در تولید و انحراف رفتار بنگاه‌های تولیدی به سوداگری در زمین، افزایش رانت اقتصادی و شکاف طبقاتی، بروز تورم پلکانی، رشد قارچ‌گونه سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای و ایجاد بافت‌های ناهمگون شهری شده است.
در این خصوص بررسی آمارهای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، در بازه سال‌های ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۰ قیمت زمین در تهران ۱۱۱۰ برابر شده و با ثبت این رکورد؛ در جایگاه اول قرار دارد. قم با ۴۱۶ برابر، اصفهان با ۳۹۷ برابر، شیراز با ۳۸۹ برابر، تبریز با ۳۶۴ برابر، کرج با ۳۶۲ برابر، اراک با ۳۵۵ برابر و مشهد با ۳۰۱ برابر به ترتیب در رتبه‌های دوم تا هفتم قرار دارند. اما نکته قابل‌تامل اینکه مقایسه قیمت زمین با سایر دارایی‌ها و بازار‌های مالی نشان می‌دهد طی ۳۰ سال اخیر قیمت زمین درحالی در ۱۹ شهر منتخب (برخی از آن‌ها کلانشهر هستند) به‌طور میانگین ۳۴۲ برابر و در شهر تهران بیش از ۱۱۰۰ برابر شده، اما در همین مدت دلار در بازار آزاد ۱۷۹ برابر و سکه نیز ۸۰۸ برابر شده است. این بازدهی بسیار بالای زمین در نبود ابزار‌های تنظیم‌گر و رها شدن بازار زمین از سوی دولت، موجب جذابیت برای تقاضا‌های سرمایه‌ای شده است.
مجلس شورای اسلامی در سال‌های اخیر با درک این موضوع که برای کاهش قیمت مسکن باید دولت اقدام به ارائه زمین ارزان کند، قانون جهش تولید مسکن را به تصویب رساند. این اقدام یعنی ساخت مسکن با الگوی «زمین‌صفر» گرچه اقدام خوبی بود، اما کارشناسان مسکن می‌گویند در قانون جهش تولید مسکن که توسط مجلس تصویب شده، چند اشتباه خطرناک رخ داده است. اول اینکه دولت را شخصا مکلف به تولید مسکن کرده و از ظرفیت بخش خصوصی غافل شده است. احیای این ظرفیت نه‌تن‌ها با ارائه زمین ارزان، بلکه با تسهیل صدور مجوزها و در کنار آن ارائه مدیریت شده زمین می‌توانست صورت گیرد. در این زمینه بررسی تجربه مسکن مهر نیز نشان می‌دهد در آن سال‌ها سهم بخش خصوصی در ساخت و ساز بیش از ۶۰ درصد بوده است. اما مشکل دیگر، مکان‌یابی پروژه‌های مسکن نهضت ملی مسکن دولت است. کارشناسان مسکن می‌گویند ارائه زمین در شهر‌های جدید که خود با مشکلات زیرساختی جدی ازجمله عدم‌دسترسی به حمل و نقل سریع‌السیر و ارزان، کیفیت محیطی و زیست‌پذیری پایین روبه‌رو هستند، نهضت ملی مسکن را با مشکلات زیاد و عدم‌استقبال مردم روبه‌رو کرده است. به‌عبارتی مردم در جایی هستند یا دوست دارند باشند که دولت در آنجا زمین ارائه نمی‌دهد و برای آن‌ها به صرفه نیست در جایی که دولت می‌خواهد، مستقر شوند. توجه داشته باشیم مسکن صرفا در یک قوطی کبریت و سرپناه موقت سیمانی خلاصه نمی‌شود و خانوارها مولفه‌های زیادی مثل دسترسی سریع و ارزان به محل کار، امنیت، کیفیت محیطی و زیستی را در‌نظر می‌گیرند.
مورد عجیب سفته‌بازی در بازار کلنگی‌ها
در سال‌های اخیر یک اتفاق قابل تامل در بازار مسکن ایران رخ داده است. این اتفاق، رشد شدید سهم املاک کلنگی از معاملات مسکن است. طبق آنچه در نمودار آمده، در سال ۱۳۹۴ که بازار مسکن کشور وارد بحران جدید رشد شدید قیمت‌ها و رکود ساخت و ساز نشده بود، سهم املاک کلنگی (بالای ۲۰ سال ساخت) از کل معاملات مسکن حدود ۸ تا ۹ درصد بود. در آن سال‌ها هرچند چندین نوع تسهیلات برای خرید مسکن و تحریک بخش تقاضا درحال اجرا بود، اما سهم املاک کلنگی ۸ تا ۹ درصد و سهم املاک نوساز (زیر ۵ سال ساخت) ۵۰ تا ۵۶ درصد بود. اما اتفاقی که در سه سال اخیر رخ داده این است که سهم املاک کلنگی از کل معاملات با رشد عجیبی حالا به بیش از ۲۱ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده و برعکس آن، سهم املاک نوساز که زمانی بیش از ۵۰ درصد بود حالا به کمتر از ۲۹ درصد در سال ۱۴۰۱ رسیده است.
افزایش سهم کلنگی‌ها در نگاه اول شاید نشان از اتفاق خوبی باشد. تصور اولیه این است که خریداران املاک کلنگی، سازندگان املاک و بساز و بفروش‌ها هستند که برای تامین زمین پروژه‌های ساخت و ساز خود و تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده اقدام به خرید این املاک کرده‌اند. اما همزمانی رکود شدید ساخت و ساز و خروج تقاضا‌های مصرفی از بازار مسکن با این اتفاق، حکایت از این دارد که این املاک عمدتا به قصد سرمایه‌گذاری خریداری می‌شوند. اما مشکل به همین‌جا ختم نمی‌شود. براساس عرف قدیمی، قیمت مسکن در شهر‌ها اغلب براساس شاخص املاک نوساز تعیین می‌شد و مالکان سایر گروه‌های سنی مسکن، قیمت فروش واحدهای خود را براساس درصدی پایین‌تر (معمولا بین ۲۰ تا ۲۵ درصد پایین تر) از قیمت آپارتمان‌های نوساز در همان محله تعیین می‌کردند، اما حالا با افزایش سهم املاک کلنگی، سهم این املاک در تعیین قیمت بازار مسکن افزایش یافته است. توجه داشته باشیم املاک کلنگی عمدتا به نرخ زمین قیمت‌گذاری می‌شوند که قیمت آن (زمین) بالاتر است. این موضوع در افزایش قیمت‌های بازار مسکن نیز اثرگذار است.
متخصص مسکن بیارید نه متخصص نفت و صنعت
آنطور که آمارها نشان می‌دهد، در دوره رستم قاسمی ساخت مسکن به پایین‌ترین میزان سال‌های اخیر رسیده است. اما عملکرد وی به همین جا ختم نمی‌شود؛ چراکه رستم قاسمی در حوزه مالیات‌ها (مالیات بر خانه‌های خالی)، تکمیل سامانه املاک و اسکان و تسهیل فرآیند صدور پروانه ساختمانی و مجوز‌های ساختوساز نیز هیچ موفقیتی نداشته است.
همه آمارها حاکی از آن است که آینده (کوتاه‌مدت) چندان خوشایندی در انتظار بازار مسکن ایران نیست و بحران‌های آن (افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مردم و رکود ساختوساز) همچنان ادامه خواهد داشت. با این‌حال، کارشناسان مسکن معتقدند اگر دولت به‌صورت اصولی به‌عنوان سیاستگذار وارد بازار مسکن شود، می‌توان بخش زیادی از مشکلات فعلی را حل کرد. در اینجا به بخشی از راه‌حل‌ها اشاره می‌شود.
۱- تغیر نگاه به مسکن از چاردیواری و سرپناه موقت به مکان زیست، تربیت، رشدونمو افراد. این تغییر نگاه، توجه به مولفه‌های اجتماعی (امنیت، آسایش، زیبایی، تامین سرانه‌های فرهنگی و تفریحی و...)، اقتصادی (مدنظر قراردادن توان خرید و دسترسی به محل کار و اشتغال)، کیفیت محیطی (رعایت اصول شهرسازی، رعایت اصول زیباشناسانه و معماری و تامین سرانه‌های مربوط به فضای سبز)، کالبدی (تناسب شاخص‌های کالبدی برای تامین کیفیت زندگی) را الزامی می‌کند. به نظر می‌رسد تنها کسانی که متخصص حوزه‌های شهری (شهرسازان، معماران، متخصصان جغرافیای شهری و جامعه‌شناسی شهری و اقتصادی شهری) می‌توانند این نوع نگاه را به مسکن داشته باشند. توجه داشته باشیم مشکل مسکن ایران صرفا در یک حوزه خلاصه نمی‌شود و بسیار جدی‌تر از آن است که فرضا یک متخصص حوزه خودروسازی یا نفت یا مهندسان صنایع و امثال آن بتوانند این موضوع را درک کنند.
۲- بخش مسکن ایران با مشکلات زیادی روبه‌روست. افزایش شدید قیمت مسکن، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، نبود داده‌های قابل اتکا از موجودی مسکن و نیاز مسکن کشور برای سیاستگذاری، عدم اطلاع از ترکیب و کیفیت مسکن کشور که موجب شده تعداد بالایی مسکن بدون تقاضا وجود داشته باشد (املاک بزرگ و دور از دسترس نیاز بازار)، افزایش شدید قیمت زمین و افزایش سهم آن در قیمت نهایی مسکن، افزایش قابل توجه قیمت مصالح، تورم عمومی بالا، کاهش ساختوساز، موانع مربوط به صدور پروانه و مجوزها، موانع مربوط به قولنامه‌ها و... است. حالا مشکل این است که دولت می‌خواهد با قرار دادن مهندسان غیرمتخصص در حوزه مسکن و شهرسازی، بامشکلات بخش مسکن برخورد مهندسی کند. غافل از آنکه مساله خوب شناخته شود. برای مثال، درحالی‌که در سال‌هایی که مسکن مهر ساخته شد، سهم بخش خصوصی در ساختوساز بیش از ۶۰ درصد بود، اما دولت طوری به بازار القا کرده که انگار بدون حضور او مسکنی ساخته و تحویل داده نخواهد شد. به‌عبارتی، باید نقش دولت بازتعریف و از سازنده به سیاستگذار تغییر کند.
منبع: خبرگزاری دانشجو
کلیدواژه: سفته بازی کلنگی بازار مسکن املاک قولنامه ای قانون جهش تولید مسکن هزار میلیارد تومان وزارت راه وشهرسازی تسهیلات بانکی مجوز های ساخت نهضت ملی مسکن سرمایه گذاری بخش خصوصی سال های اخیر صدور پروانه افزایش قیمت ۶ ماهه نخست نشان می دهد وزارت راه بازار مسکن رستم قاسمی مسکن ایران ساخت و ساز قیمت زمین قیمت مسکن قابل تامل شهری کشور حوزه مسکن ساخت وساز ۶ ماهه شهر ها رشد شدید بخش مسکن مجوز ها سهم بخش آمار ها رخ داده ۵ درصد یک سال
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت snn.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری دانشجو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۶۴۵۹۷۰۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
آیا هشدار به پلتفرم‌های آگهی جواب می‌دهد؟
البته شهریور سال گذشته هم کارگروه نظارت بر کسب‌وکارهای مجازی وزارت صمت برای اتحادیه کشوری کسب‌وکارهای مجازی نامه‌ای ارسال کرد که در آن آمده بود فعالیت و نماد کسبوکار سکوهای درج آگهیِ «دیوار» و «شیپور» به‌دلیل اجرا نکردن ضوابط خاص درج آگهی بر سکوهای برخط در زمان مقتضی، تعلیق شود، اما از آن زمان تاکنون سکوهای برخط با توجیه کاهش آمار آگهی‌ها، حاضر نشدند زیرساخت‌های فنی شناسنامه‌دار کردن آگهی‌ها را فراهم کنند.
اما آنچه مسلم است رویه فعلی نشر آگهی مسکن در سکوهای برخط سبب شده یک واحد مسکونی توسط چندین بنگاه معاملات املاک با قیمت‌های متفاوت درج شود، حتی در برخی مواقع زمانی که فروشنده اقدام به درج آگهی به‌صورت شخصی در این سکوها می‌کند، همین بنگاه‌ها بدون کسب اجازه از شخص مربوط، آگهی وی را با قیمت‌های پیشنهادی خودشان در سکوها بازنشر می‌دهند که این رویه منجر به قیمت‌سازی در یک منطقه و ایجاد آشوب در بازار مسکن می‌شود.
هر آگهی باید مبنای محاسبه مالیات قرار گیرد
مجید گودرزی، تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو با قدس ضمن اشاره به‌اینکه بازار آگهی‌های برخط بستری شده برای ایجاد بحران و آشوب در حوزه مسکن، اظهار کرد: بسیاری از آگهی‌ها وجود خارجی ندارند، اما سودجویان برای ایجاد بحران و فشار بر مردم اقدام به انتشار آنان می‌کنند که به‌تازگی هم در منطقه یک تهران برخی آگهی‌ها موجب بهت و حیرت مردم شده بود.
وی بر شناسنامه‌دار شدن آگهی‌های حوزه مسکن تأکید و تصریح کرد: معتقد نیستیم جلو قیمت‌گذاری را بگیرند، اما تأکید داریم هر فردی که آگهی فروش و یا اجاره در سکوهای برخط درج می‌کند، این آگهی باید تحت عنوان خوداظهاری مالیاتی ملاک اخذ مالیات قرار گیرد.
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: درحال حاضر قیمت‌ها در حوزه مسکن هیچ تناسبی با هزینه تمام‌شده ساخت مسکن و بودجه مردم برای خرید ندارند، اما چون مسکن یکی از نیازهای اصلی و ضروری انسان است، برخی با سوءاستفاده از این امر، اقدام به‌ایجاد نارضایتی عمومی می‌کنند که بی‌شک در آینده نزدیک با ادامه این روند بحران دور از انتظار نیست.
به‌عقیده گودرزی چنانچه بنا باشد ایجاد نارضایتی صورت بگیرد، برای رسیدن به‌این اتفاق حتماً روی مسکن برنامه‌ریزی خاص صورت خواهد گرفت، چراکه آحاد جامعه با مسکن در ارتباط هستند و همه مردم مجبورند سقفی بالای سر خود داشته باشند.
به‌ازای هر خریدوفروش، ۱۱۲ آگهی در منطقه یک تهران!
وی ضمن اشاره به‌اینکه برپایه آمارها به‌ازای هر خریدوفروش در منطقه یک تهران، ۱۱۲ آگهی درج می‌شود که نه مالک آن مشخص است و نه نحوه قیمت‌گذاری آن، خاطرنشان کرد: متأسفانه آمارهای رسمی هم از روی همین قیمت‌سازی‌های بی‌ضابطه تنظیم می‌شود و این سبب شده آمارهای رسمی با واقعیت‌های بازار و املاکی که خریدوفروش می‌شوند تناسبی نداشته باشد.
وی آگهی‌های مسکن در این سکوها به‌شکل کنونی را یکی از عوامل افزایش نرخ مسکن دانست و ابراز کرد: مکمل این آگهی‌ها، معاملات صوری هستند که این اتفاق هم در قیمت‌سازی‌ها نقشی پررنگ دارد در حالی که این نحوه قیمت‌گذاری مصداق نشر اکاذیب و تشویش اذهان عمومی است.
گودرزی یادآور شد: اصولاً در بیشتر کشورهای دنیا آگهی‌ها به‌صورتی درج می‌شوند که هم آگهی‌دهنده قابل رصد و شناسایی باشد و هم اینکه آن آگهی نوعی خوداظهاری و ملاک دریافت مالیات باشد، اما در ایران هیچ دستورالعملی در این زمینه وجود ندارد و افرادی که حتی یک متر زمین هم ندارند با درج آگهی صوری، اقدام به قیمت‌سازی می‌کنند.
وی تأکید کرد: چنانچه کد رهگیری، نام مالک و شماره ملی با استناد به اطلاعات مرکز ثبت املاک کشور درج شود، تا حدود زیادی افراد در درج آگهی احتیاط می‌کنند، چراکه درج این اطلاعات، آگهی‌دهنده را نسبت به‌پرونده مالیاتی‌اش پاسخگو می‌کند به‌همین منظور آگهی‌دهنده به‌دلیل اینکه باید مالیات بپردازد حاضر به قیمت‌سازی نمی‌شود.
این کارشناس بازار مسکن به پیگیری سالی یک میلیون و ۷۰۰ هزار پرونده حوزه املاک در دستگاه قضایی اشاره و ضمن بیان اینکه این رویه فشار بسیاری بر دستگاه قضا و شاکیان و متشاکیان وارد می‌کند، یکی از بزرگ‌ترین مقصران گرانی مسکن در کشور را بی‌ضابطی قیمت‌گذاری در سکوهای برخط دانست و گفت: بی‌تردید چنانچه آگهی‌دهنده بداند درج آگهی او مبنای محاسبه مالیات بر نقل‌وانتقال املاک یا عایدی سرمایه می‌شود و این مالیات‌ها هم تصاعدی خواهند بود، بساط این نوع قیمت‌گذاری و آگهی‌های صوری جمع می‌شود.
گودرزی یکی از ناکامی‌های دولت را در حوزه مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه دانست و اظهار کرد: در دنیا یکی از منابع درآمدی دولت‌ها در بحث مالیات، همین مالیات مربوط به املاک است، اما سال گذشته در ایران کل درآمد دولت از بابت مالیات بر خانه‌های خالی تنها ۵ میلیارد تومان بود!
چند نکته
هم‌اینک شرایط به‌گونه‌ای پیش می‌رود که ده‌ها بنگاه املاک اقدام به درج آگهی یک واحد مسکن می‌کنند و این‌گونه رقابتِ قیمتیِ غیرواقعی توسط دلالان و به‌وسیله سکوهای مجازی شکل می‌گیرد. اما چنانچه اتمام‌حجت دولت به سکوهای مجازی محقق شود و مدیران این سکوها، آگهی‌ها را شناسنامه‌دار کنند؛ تنها مالکان حقیقیِ املاک هستند که با نرخ واقعی اقدام به درج آگهی کرده و این‌گونه بساط قیمت‌سازی‌ها جمع می‌شود.
البته آنچه باید مورد اشاره قرار گیرد این است که این رویه برای واحدهای مسکونی که دارای سند هستند امکان‌پذیر است و باتوجه به‌اینکه بخش زیادی از واحدهای مسکونی، قولنامه‌ای هستند، باید در سنددار کردن آنان بیش از گذشته کوشید تا نحوه معامله در این واحدها هم قانونمند شود.
در کنار موارد یاد شده، این نکته هم باید مورد توجه قرار گیرد که بستر فنی برای شناسنامه‌دار کردن املاک در این سامانه‌ها، باید به‌گونه‌ای فراهم شود که خود زمینه سوءاستفاده از اسناد بارگذاری شده در سامانه را فراهم نکند و بی‌تردید این وظیفه متولیان دولتی یا گردانندگان این سکوهاست که آموزش‌های لازم را به شهروندان بدهند .
برای مثال در حال حاضر جعل اسناد به امری ساده تبدیل شده و وجود اسناد مالکیت آماده در یک آگهی می‌تواند زمینه‌ساز هرگونه بهره‌برداری از سوی افراد فرصت‌طلب باشد، بنابراین به شهروندان توصیه می‌شود هنگام بارگذاری اسناد مالکیتی خود روی شبکه‌های اجتماعی یا سکوهای تبلیغاتی، بخش‌هایی از محتویات سند را با استفاده از نرم‌افزارهای تلفن همراه یا رایانه‌ای محو کنند و با قرار دادن یک تکه کاغذ روی این بخش‌ها به ساده‌ترین شکل ممکن امکان سوءاستفاده‌های احتمالی را کاهش دهند.
از سوی دیگر انتظار می‌رود تصمیم‌گیران با انتشار یک جدول یا مدل قیمت‌گذاری مبتنی بر قواعد فنی، نحوه قیمت‌گذاری املاک را مشخص کنند برای نمونه در حال حاضر فاصله قیمتی بین یک واحد مسکونی با عمر بالای ۲۰ سال با واحد تازه‌ساز بسیار اندک است درحالی که بر اساس ضوابط فنی و نظر متخصصان نباید این‌گونه باشد. بی‌شک با اطلاع شهروندان از حداقل و حداکثر قیمت هر مترمربع آپارتمان با مشخصاتی نظیر نوع سازه و عمر بنا و سایر نکات دیگر، شاهد قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌ای یا قیمت‌سازی‌های صوری نخواهیم بود.
پلمب بیمارستان محب مهر به دلیل کشف حجاب صحت ندارد